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衡阳房价已接近成本并无下降空间

作者:guanliyuan 来源: 日期:2016-3-11 15:56:07
   连日来,衡阳6大主流房产网媒联合推出的《湘五条的信号与转折》文章系列报道引发社会强烈反响,网友们纷纷通过购房者群、论坛、微信等讨论近期楼市,同时关注咨询“湘五条”有哪些有利条款,甚至有网友将“望城八条”细则误认为是衡阳出台的政策……这其中,关注衡阳房价者最多,部分购房者甚至直接电话咨询“最近房价怎样?”“是在降还是会涨?”

  商品销售价格均以成本为基础。为了真实了解房价成本,联合报道组近日专程走访了市区多家楼盘,向项目负责人进行请教并计算房产成本,看看衡阳房价成本到底如何。

  目前销售价已接近成本

  联合报道组见到的第一位项目负责人、东城国际项目方董事长林万平,听说了解衡阳房价的话题,立即叫来负责工程建设的总经理黄工及负责财务的总监刘先生,一起给报道组算了一笔账:

  基本成本:

  地价按平均每亩150万元计算,容积率按3计算,楼面地价则在750元/㎡,设计勘探费用50元/㎡,桩基础50元/㎡,建安成本1500元/㎡,建安税85元/㎡,外电83元/㎡,水48元/㎡,消防费用60元/㎡;

  行政规费:

  配套费330元/㎡,税费按销售价格4300元/㎡*13.7%=589元/㎡;

  可调节成本:

  按一般规划计算:景观绿化一般80元/㎡,电梯50元/㎡,管理费为销售单价的3%,按成交均价4300元/㎡计算,约为130元/㎡;广告费2%约86元/㎡,营销管理费用2%约86元/㎡,煤气、有线电视、安防系统、电信、发电机组等合计约30元/㎡。

  以上成本费用合计:4007.1元/㎡(不包含其它不可预估费用)。

  “大家都知道房地产属资本密集型,开发商一般都会需要融资贷款。这还没计算融资成本、资金利息,如果算进来,大概5-8%,大约又花掉200元/㎡,成本便达到4200元/平方米。这个计算还只是普通的、一般的住宅。如果注重品质建设的,价格便更高了,毕竟品质决定了价格。”林先生介绍。

  而笔者追问为何衡阳市面上那么多宣传均价三千多的房子?林先生认为,一是不同区域、版块、地块的地价有所不同,早期的配套费等规费也低些。衡阳两年前的地价大多为80-100万元/亩,早期缴纳的配套费也比现在低了近100元/㎡;二是可控成本里面,景观绿化、广告费、营销费用等可能有些差异,基本只有这两个方面可以进行成本节约;但如果在这两个方面节省成本,项目品质感便难以提升;三是这可能是开发商的宣传手段而已,关注衡阳房地局官网上的每日成交价格便会发现,在最低迷的时期仍然大多在4100元/㎡左右。“以我们项目来说,为了回馈购房者,让先一批业主能够住进来了解项目品质,做出口碑,为后面三期四期打基础,我们二期均价只卖到了约4300元/㎡,其实这个价格对我们来说是低于预期的,对购房者来说则是性价比非常高的。”林先生说到。

  各项成本仍在上涨衡阳房价绝无下降空间

  联合报道组来到了金钟•时代城、银泰红城等受市民关注的项目,进一步了解求证衡阳房价。金钟•时代城开发商董事长钟训勇介绍,从成本角度来说,今年春节过后建筑材料均不同程度上涨,如建筑大量需要的河沙由原来的70元/m3上涨到170元/m3,混凝土由原来的240元/m3上涨到380元/m3,拆迁成本、人员工资、行政规费、融资成本等均大幅上涨。受综合成本上涨影响,衡阳商品房的价格并无下降空间,房价暴跌只是一种幻想,并不符合市场经济规律。这也就是为什么不管楼市怎么低迷、而衡阳房价不会真正下降的根本原因。

  “我清楚地记得,衡阳市人民政府今年初发布了一个衡阳市城区基准地价调整的文件,从2014年3月3日开始,衡阳市区的土地价格调整为:经营性土地,房地产开发用地出让价格最低不得低于120万元/亩。现在位置稍微好点的地块,基本都在200-300万/亩之间。而衡阳目前在售项目的土地,大多是2年前拿的地块,价格基本在80万/亩左右,你说这样的趋势下,衡阳房价会降吗?”钟先生介绍:“说心里话,刚需购房者指望房价下降的心情可以理解。但我仍然建议他交两个房地产圈内的朋友,或者到某一家地产开发公司工作一周,实地了解,他便知道房价的构成了,便可能借钱都要在近期付首付买房。”

  而银泰红城项目营销总监王永圣则认为,衡阳房地产市场开发量相对来说并不太大,库存量尚较合理,衡阳楼市整体较为健康,房价并没有太多泡沫。“衡阳房价并没有下降空间,也不存在下降动力。相反,随着市民品质化需求的提升,衡阳房价还存在一定的上升空间。”王先生说到。

  横向纵向比较而言衡阳房价并不高

  而将衡阳房价与省内周边城市房价比较而言,衡阳房价仍然相对略低。

  株洲为衡阳以北相邻最近的一个城市,据株洲市房地局网站显示,住宅类商品房2015年的成交均价为4076元/㎡,2016年则为4550元/㎡;再往北,常德市住宅类商品房2012年成交均价为3760元/㎡,2013年则为4397元/㎡;往南,郴州市住宅类商品房2015年的成交均价为3883.58元/㎡,2016年则为4283.6元/㎡。
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